Ausgangslage
Zu Beginn der Pandemie und dem ersten Lockdown der Wirtschaft, hat die Bundesregierung ein so genanntes Moratorium in Gesetzesform gegossen. Danach musste man in der Zeit von April 2020 bis 30.6.2020 Verpflichtungen aus bestimmten Schuldverhältnissen nicht erfüllen. Ausgenommen davon waren aber Mietverhältnisse. Sowohl für gewerbliche als auch für Wohnraummietverträge wurde von April bis Juni lediglich die Kündigungsmöglichkeit auf Grund von Mietrückständen durch den Vermieter außer Kraft gesetzt.
Keine Problemlösung
Diese Regelung war von Beginn an sehr umstritten, stellte sie Mieter doch scheinbar schlechter da als Schuldner aus anderen Leistungsverträgen, die Ihre Zahlungsverpflichtungen in vielen Fällen ganz aussetzen konnten. (freilich um diese später nachzuholen).
Insbesondere für gewerbliche Mieter war diese Regelung im ersten Lockdown natürlich keine Lösung ihrer Probleme: Sie hatten massive Umsatzeinbrüche und mussten aber Ihre teilweise sehr hohen Ladenmieten und Pachten weiterzahlen.
Widersprechende Entscheidungen
Die Gerichte mussten sich in einer Vielzahl von Fällen mit der Frage beschäftigen, ob die COVID – 19 – Pandemie ein Grund zur Mietminderung ist.
Der Streit sei anhand zweier Entscheidungen des LG München II (13 O 2044/20) https://openjur.de/u/2309765.html
und des LG Mönchengladbach 12 0 154/20 https://openjur.de/u/2311668.html
kurz dargestellt:
Beide Kammern gehen in ihren Urteilen davon aus, dass eine durch öffentliche Anordnung auf Grund eine Pandemie, keinen Mangel einer Mietsache darstellt. Auch für dies nicht zur Nichtigkeit des Mietvertrages. Der Vermieter ist auch nicht aus den Gesichtspunkten der Unmöglichkeit zur Nichtzahlung der Miete berechtigt.
LG München II: Kein Anpassungsanspruch
Allerdings geht das LG München II in seiner Entscheidung zusätzlich davon aus, dass das in Folge der COVID – 19 – Pandemie verhängte Verbot der Ladenöffnung, den Mieter auch nicht zu einem Vertragsanpassungsanspruch aus § 313 Abs 1 BGB berechtigt. Das LG begründet seine Auffassung damit, dass der Gesetzgeber mit seinen „Vertragsrechtlichen Regelungen aus Anlass der COVID 19 – Pandemie (Art 240 EGBGB) eine abschließende Regelung treffen wollte. Daher sei für den Anpassungsanspruch aus § 313 Abs. 1 BGB kein Raum mehr gegeben.
LG Mönchengladbach: Anpassungsanspruch
Anders das LG Mönchengladbach, das zur selben Frage argumentiert, § 313 Abs I BGB sei sehr wohl anwendbar, dass der Gesetzgeber mit seinen Regelungen in Art. 240 EGBGB (hier insbesondere §2) die Erhaltung der Mietverhältnisse im Falle des pandemiebedingten Zahlungsverzugs sichern wollte. Die übrigen Rechte aber unberührt lassen wollte. Das Gericht stützt seine Meinung auf die Gesetzesbegründung.
Der Gesetzgeber hat jetzt entschieden
In der Gesetzesbegründung übernimmt die Bundesregierung den Grundgedanken des LG Mönchengladbach, wonach die COVID- 19 – Pandemie bedingte Betriebsschließung nicht allein im Risikobereich des Vermieters liegt.
Das Landgericht hat dieses Risiko für den Zeitraum der Betriebsschließung mit 50: 50 angenommen und die Anpassung auf 50 Prozent einer Monatsmiete für den Zeitraum des Lockdowns festgesetzt.
Fazit:
Es wurde Klarheit geschaffen. Ob und wie hoch eine Mietanpassung für Gewerbliche Miet- und Pachtverhältnisse möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden.
Karlheinz Kutschenreiter
Rechtsanwalt